작성자 :
구본경 / 2023-07-03
농업진흥지역(농업진흥구역과 농업보호구역)의 규제와 투자
우리나라에는 넓은 평야지대가 곳곳에 널려 있습니다.
경지 정리가 잘 되어 농지가 반듯반듯한 곳들이 제법 많은 데 이런 지역은 거의 다 농업진흥지역으로 지정되어 있다고 봐야 합니다.
옛날에는 농업진흥지역을 절대농지라고 표현했는데 이는 아마 절대적으로 농사를 지으라는 뜻으로 쓴 것 같습니다.
농업진흥지역의 농지는 농업진흥지역 밖의 농지보다 싼데 왜 그렇게 싼지, 어떤 용도로 이용하여야 하는지, 어떻게 투자하여야 하는지에 대하여 알아 보겠습니다.
ㅣ농업진흥지역의 지정
농지법 제28조에서는 농업진흥지역을 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누면서 그 지정에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
쉽게 이야기하면 농업을 하기에 아주 좋은 평야지대의 농지는 농업진흥구역이 되고,
농업진흥구역의 농업을 잘 영위할 수 있도록 그 상류 및 주변 지역을 대상으로 개발을 억제하기 위하여 농업보호구역을 지정한다는 뜻입니다.
두 구역 모두 농업생산에 중요한 지역이니까 농지를 보전하도록 하고 개발을 억제해야 겠지요.
그러면 그 중에서도 어느 구역이 좀 더 농업에 중요하고 개발을 더 억제하여야 할까요?
네, 당연히 농사짓기에 딱 좋은 농업진흥구역입니다.
ㅣ 농업진흥지역에서의 행위제한
농업진흥지역에서는 규제가 많다고 하여야 겠지요.
규제가 많으니 아무래도 땅값이 쌉니다.
그러나 땅값이 싸다고 마구 투자해서는 않되겠지요. 때로는 싼 것이 비지떡일 수 있습니다.
땅을 살 때는 내가 원하는 용도에 맞는지 면밀하게 평가해보아야 합니다.
농지법에서는 농업진흥지역에서 개발행위를 원칙적으로 금지시키며 다만 예외적으로 두 구역에 대하여 각각 허용되는 행위를 규정하고 있습니다.
그리고, 농업진흥지역에서는 주말·체험영농 목적의 농지 취득을 금지하고 있는 것은 이미 잘 아실 거라 봅니다.
1. 농업진흥구역에서의 행위제한
농지법 제32조 ①항에서는 농업진흥구역 안에서의 행위제한을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
법의 내용에서 보다시피 농업진흥구역 안의 농지에 대하여 농업인이 아닌 사람이 할 수 있는 용도가 그다지 많지 않습니다.
기껏해야 농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ축산물ㆍ수산물을 말한다)의 가공ㆍ처리 시설 정도입니다.
농업인 주택은 농업진흥구역에서 660제곱미터까지 일정한 조건하에 건축할 수 있습니다.
※ 농업인 주택에 대하여는 별도로 포스팅하겠습니다.
2. 농업보호구역에서의 행위제한
농지법 제32조 ②항에서는 농업보호구역 안에서의 행위제한을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
ㅣ 농업진흥구역에서의 농지 투자
농업보호구역 안의 농지는 농업인이 아니라도 이용할 수 있는 방법이 제법 있습니다.
그러나 농업진흥구역 안의 농지는 농업인이 아닌 자가 할 수 있는 행위는 거의 없다고 보아야 합니다.
그럼에도 불구하고 농업진흥구역의 농지에 외지인이 많이 투자하여 왔습니다.
농지에 농사만 지어야 하고 개발을 전혀 할 수 없다면 그 농지의 가치는 그다지 크지 않습니다.
농사에 의해서만 수익을 누려야 한다면 그 농지의 가격은 현재 농산물 가격에 의한 수익으로는 평당 10만원 전후가 적당할 것입니다.
그럼에도 불구하고 경기도 화성 또는 평택에 있는 농업진흥구역의 농지는 거래되는 평당 가격이 다들 20만원이 넘으며 심지어 100만이 넘는 경우도 있습니다.
무슨 이유일까요?
농지에의 투자는 개발을 염두에 두고 있습니다.
농업진흥구역에서는 개인이 개발할 방법이 많지 않습니다.
그렇다면 농업진흥구역이 해제될 날만 기다린다고 보아야 합니다.
그날이 언제일지 모르겠지만....
평야지대의 농업진흥구역의 농지는 그 해제가 요원합니다.
이런 곳에 투자하면 가상화폐처럼 다른 사람이 비싸게 사 줘야 팔립니다. 실질가치는 크지 않습니다.
그렇지만 해제될만한 지역의 농업진흥구역의 농지는 당연히 투자할 가치가 있습니다.
문제는 언제, 어떤 방식으로 해제될 것인가입니다.
택지개발사업, 산업단지개발사업 등 대규모 공공 개발을 할 때에는 농업진흥구역의 농지가 포함되는 경우가 제법 있습니다.
이 경우 당연히 농업진흥구역에서 해제됩니다.
다만 해제가 되더라도 수용되면서 해제됩니다.
어쨋든 수용할 때에는 대체로 시세대로 보상을 해주니 큰 문제는 없습니다.
그러면 아무런 개발사업 없이 그냥 농업진흥구역에서 해제될 가능성은 없을까요?
드물지만 있기는 하며, 도시 근교에서 그런일이 발생하면 정말 대박입니다. 혹시나 해제된다면 조상님께 정말 큰절을 올려야 합니다. 큰 기대는 하지말죠.
그것보다 조금 더 기대할 수 있는 사건은 환지방식으로 도시개발사업을 하는 경우입니다.
도시개발사업을 시행하면 그 지역이 주거지역 혹은 상업지역으로 지정되어 농지는 대지로 변합니다.
환지방식이니 농지를 주고 대지로 받으며, 이 때 많은 이익을 거둘 수 있습니다.
이것이 농지 투자에 있어서 가장 바람직한 사례라 볼 수 있습니다.
다만, 이러한 대규모 개발사업이 시행되는지역은 대체로 농업진흥구역이 아닌 지역을 대상으로 하며
농업진흥구역이 포함되더라도 그 비율이 대체로 30% 이내일 것을 요구합니다.
혹시나 광활한 평야지대에 있는 내 땅에서 이러한 일이 발생한다면 내가 전생에 왕이 될 정도의 공덕을 쌓았다고 보면 됩니다.
그렇다면 농업진흥구역에 투자한다면, 대단위 평야지대가 아니라 시가지가 형성된 지역 인근지역에 손가락 모양으로 좁게 농업진흥구역이 지정된 경우
그곳에 위치한 농지는 대단위 개발에 포함될 확률이 높으며 그 토지는 투자의 가치가 있다고 하겠습니다.
그런 지역도 모든 지역이 아니라 개발 압력을 많이 받는 지역이라야 합니다.
그런 지역을 주변에서 찾아보세요.
실제 그런 개발을 앞 둔 지역을 예로 들어본다면, '평택시 안중읍의 안중역세권'이나 '평택시 진위면의 가곡리' 일대가 환지방식의 도시개발사업을 앞두고 있는 대표적인 지역이라 볼 수 있습니다.
전라북도의 김제평야, 경상북도의 의성평야, 충청남도의 서산평야 등에서는 아름다운 농촌지역으로서의 전원생활을 누리면 됩니다.
여기서 돈자랑을 하지는 마세요~~
이상으로 농업진흥구역에 대한 포스팅을 마치겠습니다.
감사합니다.
우리나라에는 넓은 평야지대가 곳곳에 널려 있습니다.
경지 정리가 잘 되어 농지가 반듯반듯한 곳들이 제법 많은 데 이런 지역은 거의 다 농업진흥지역으로 지정되어 있다고 봐야 합니다.
옛날에는 농업진흥지역을 절대농지라고 표현했는데 이는 아마 절대적으로 농사를 지으라는 뜻으로 쓴 것 같습니다.
농업진흥지역의 농지는 농업진흥지역 밖의 농지보다 싼데 왜 그렇게 싼지, 어떤 용도로 이용하여야 하는지, 어떻게 투자하여야 하는지에 대하여 알아 보겠습니다.
ㅣ농업진흥지역의 지정
농지법 제28조에서는 농업진흥지역을 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누면서 그 지정에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
쉽게 이야기하면 농업을 하기에 아주 좋은 평야지대의 농지는 농업진흥구역이 되고,
농업진흥구역의 농업을 잘 영위할 수 있도록 그 상류 및 주변 지역을 대상으로 개발을 억제하기 위하여 농업보호구역을 지정한다는 뜻입니다.
두 구역 모두 농업생산에 중요한 지역이니까 농지를 보전하도록 하고 개발을 억제해야 겠지요.
그러면 그 중에서도 어느 구역이 좀 더 농업에 중요하고 개발을 더 억제하여야 할까요?
네, 당연히 농사짓기에 딱 좋은 농업진흥구역입니다.
ㅣ 농업진흥지역에서의 행위제한
농업진흥지역에서는 규제가 많다고 하여야 겠지요.
규제가 많으니 아무래도 땅값이 쌉니다.
그러나 땅값이 싸다고 마구 투자해서는 않되겠지요. 때로는 싼 것이 비지떡일 수 있습니다.
땅을 살 때는 내가 원하는 용도에 맞는지 면밀하게 평가해보아야 합니다.
농지법에서는 농업진흥지역에서 개발행위를 원칙적으로 금지시키며 다만 예외적으로 두 구역에 대하여 각각 허용되는 행위를 규정하고 있습니다.
그리고, 농업진흥지역에서는 주말·체험영농 목적의 농지 취득을 금지하고 있는 것은 이미 잘 아실 거라 봅니다.
1. 농업진흥구역에서의 행위제한
농지법 제32조 ①항에서는 농업진흥구역 안에서의 행위제한을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
법의 내용에서 보다시피 농업진흥구역 안의 농지에 대하여 농업인이 아닌 사람이 할 수 있는 용도가 그다지 많지 않습니다.
기껏해야 농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ축산물ㆍ수산물을 말한다)의 가공ㆍ처리 시설 정도입니다.
농업인 주택은 농업진흥구역에서 660제곱미터까지 일정한 조건하에 건축할 수 있습니다.
※ 농업인 주택에 대하여는 별도로 포스팅하겠습니다.
2. 농업보호구역에서의 행위제한
농지법 제32조 ②항에서는 농업보호구역 안에서의 행위제한을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
ㅣ 농업진흥구역에서의 농지 투자
농업보호구역 안의 농지는 농업인이 아니라도 이용할 수 있는 방법이 제법 있습니다.
그러나 농업진흥구역 안의 농지는 농업인이 아닌 자가 할 수 있는 행위는 거의 없다고 보아야 합니다.
그럼에도 불구하고 농업진흥구역의 농지에 외지인이 많이 투자하여 왔습니다.
농지에 농사만 지어야 하고 개발을 전혀 할 수 없다면 그 농지의 가치는 그다지 크지 않습니다.
농사에 의해서만 수익을 누려야 한다면 그 농지의 가격은 현재 농산물 가격에 의한 수익으로는 평당 10만원 전후가 적당할 것입니다.
그럼에도 불구하고 경기도 화성 또는 평택에 있는 농업진흥구역의 농지는 거래되는 평당 가격이 다들 20만원이 넘으며 심지어 100만이 넘는 경우도 있습니다.
무슨 이유일까요?
농지에의 투자는 개발을 염두에 두고 있습니다.
농업진흥구역에서는 개인이 개발할 방법이 많지 않습니다.
그렇다면 농업진흥구역이 해제될 날만 기다린다고 보아야 합니다.
그날이 언제일지 모르겠지만....
평야지대의 농업진흥구역의 농지는 그 해제가 요원합니다.
이런 곳에 투자하면 가상화폐처럼 다른 사람이 비싸게 사 줘야 팔립니다. 실질가치는 크지 않습니다.
그렇지만 해제될만한 지역의 농업진흥구역의 농지는 당연히 투자할 가치가 있습니다.
문제는 언제, 어떤 방식으로 해제될 것인가입니다.
택지개발사업, 산업단지개발사업 등 대규모 공공 개발을 할 때에는 농업진흥구역의 농지가 포함되는 경우가 제법 있습니다.
이 경우 당연히 농업진흥구역에서 해제됩니다.
다만 해제가 되더라도 수용되면서 해제됩니다.
어쨋든 수용할 때에는 대체로 시세대로 보상을 해주니 큰 문제는 없습니다.
그러면 아무런 개발사업 없이 그냥 농업진흥구역에서 해제될 가능성은 없을까요?
드물지만 있기는 하며, 도시 근교에서 그런일이 발생하면 정말 대박입니다. 혹시나 해제된다면 조상님께 정말 큰절을 올려야 합니다. 큰 기대는 하지말죠.
그것보다 조금 더 기대할 수 있는 사건은 환지방식으로 도시개발사업을 하는 경우입니다.
도시개발사업을 시행하면 그 지역이 주거지역 혹은 상업지역으로 지정되어 농지는 대지로 변합니다.
환지방식이니 농지를 주고 대지로 받으며, 이 때 많은 이익을 거둘 수 있습니다.
이것이 농지 투자에 있어서 가장 바람직한 사례라 볼 수 있습니다.
다만, 이러한 대규모 개발사업이 시행되는지역은 대체로 농업진흥구역이 아닌 지역을 대상으로 하며
농업진흥구역이 포함되더라도 그 비율이 대체로 30% 이내일 것을 요구합니다.
혹시나 광활한 평야지대에 있는 내 땅에서 이러한 일이 발생한다면 내가 전생에 왕이 될 정도의 공덕을 쌓았다고 보면 됩니다.
그렇다면 농업진흥구역에 투자한다면, 대단위 평야지대가 아니라 시가지가 형성된 지역 인근지역에 손가락 모양으로 좁게 농업진흥구역이 지정된 경우
그곳에 위치한 농지는 대단위 개발에 포함될 확률이 높으며 그 토지는 투자의 가치가 있다고 하겠습니다.
그런 지역도 모든 지역이 아니라 개발 압력을 많이 받는 지역이라야 합니다.
그런 지역을 주변에서 찾아보세요.
실제 그런 개발을 앞 둔 지역을 예로 들어본다면, '평택시 안중읍의 안중역세권'이나 '평택시 진위면의 가곡리' 일대가 환지방식의 도시개발사업을 앞두고 있는 대표적인 지역이라 볼 수 있습니다.
전라북도의 김제평야, 경상북도의 의성평야, 충청남도의 서산평야 등에서는 아름다운 농촌지역으로서의 전원생활을 누리면 됩니다.
여기서 돈자랑을 하지는 마세요~~
이상으로 농업진흥구역에 대한 포스팅을 마치겠습니다.
감사합니다.
우리나라에는 넓은 평야지대가 곳곳에 널려 있습니다.
경지 정리가 잘 되어 농지가 반듯반듯한 곳들이 제법 많은 데 이런 지역은 거의 다 농업진흥지역으로 지정되어 있다고 봐야 합니다.
옛날에는 농업진흥지역을 절대농지라고 표현했는데 이는 아마 절대적으로 농사를 지으라는 뜻으로 쓴 것 같습니다.
농업진흥지역의 농지는 농업진흥지역 밖의 농지보다 싼데 왜 그렇게 싼지, 어떤 용도로 이용하여야 하는지, 어떻게 투자하여야 하는지에 대하여 알아 보겠습니다.
ㅣ농업진흥지역의 지정
농지법 제28조에서는 농업진흥지역을 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누면서 그 지정에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
쉽게 이야기하면 농업을 하기에 아주 좋은 평야지대의 농지는 농업진흥구역이 되고,
농업진흥구역의 농업을 잘 영위할 수 있도록 그 상류 및 주변 지역을 대상으로 개발을 억제하기 위하여 농업보호구역을 지정한다는 뜻입니다.
두 구역 모두 농업생산에 중요한 지역이니까 농지를 보전하도록 하고 개발을 억제해야 겠지요.
그러면 그 중에서도 어느 구역이 좀 더 농업에 중요하고 개발을 더 억제하여야 할까요?
네, 당연히 농사짓기에 딱 좋은 농업진흥구역입니다.
ㅣ 농업진흥지역에서의 행위제한
농업진흥지역에서는 규제가 많다고 하여야 겠지요.
규제가 많으니 아무래도 땅값이 쌉니다.
그러나 땅값이 싸다고 마구 투자해서는 않되겠지요. 때로는 싼 것이 비지떡일 수 있습니다.
땅을 살 때는 내가 원하는 용도에 맞는지 면밀하게 평가해보아야 합니다.
농지법에서는 농업진흥지역에서 개발행위를 원칙적으로 금지시키며 다만 예외적으로 두 구역에 대하여 각각 허용되는 행위를 규정하고 있습니다.
그리고, 농업진흥지역에서는 주말·체험영농 목적의 농지 취득을 금지하고 있는 것은 이미 잘 아실 거라 봅니다.
1. 농업진흥구역에서의 행위제한
농지법 제32조 \u2460항에서는 농업진흥구역 안에서의 행위제한을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
법의 내용에서 보다시피 농업진흥구역 안의 농지에 대하여 농업인이 아닌 사람이 할 수 있는 용도가 그다지 많지 않습니다.
기껏해야 농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ축산물ㆍ수산물을 말한다)의 가공ㆍ처리 시설 정도입니다.
농업인 주택은 농업진흥구역에서 660제곱미터까지 일정한 조건하에 건축할 수 있습니다.
※ 농업인 주택에 대하여는 별도로 포스팅하겠습니다.
2. 농업보호구역에서의 행위제한
농지법 제32조 \u2461항에서는 농업보호구역 안에서의 행위제한을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
ㅣ 농업진흥구역에서의 농지 투자
농업보호구역 안의 농지는 농업인이 아니라도 이용할 수 있는 방법이 제법 있습니다.
그러나 농업진흥구역 안의 농지는 농업인이 아닌 자가 할 수 있는 행위는 거의 없다고 보아야 합니다.
그럼에도 불구하고 농업진흥구역의 농지에 외지인이 많이 투자하여 왔습니다.
농지에 농사만 지어야 하고 개발을 전혀 할 수 없다면 그 농지의 가치는 그다지 크지 않습니다.
농사에 의해서만 수익을 누려야 한다면 그 농지의 가격은 현재 농산물 가격에 의한 수익으로는 평당 10만원 전후가 적당할 것입니다.
그럼에도 불구하고 경기도 화성 또는 평택에 있는 농업진흥구역의 농지는 거래되는 평당 가격이 다들 20만원이 넘으며 심지어 100만이 넘는 경우도 있습니다.
무슨 이유일까요?
농지에의 투자는 개발을 염두에 두고 있습니다.
농업진흥구역에서는 개인이 개발할 방법이 많지 않습니다.
그렇다면 농업진흥구역이 해제될 날만 기다린다고 보아야 합니다.
그날이 언제일지 모르겠지만....
평야지대의 농업진흥구역의 농지는 그 해제가 요원합니다.
이런 곳에 투자하면 가상화폐처럼 다른 사람이 비싸게 사 줘야 팔립니다. 실질가치는 크지 않습니다.
그렇지만 해제될만한 지역의 농업진흥구역의 농지는 당연히 투자할 가치가 있습니다.
문제는 언제, 어떤 방식으로 해제될 것인가입니다.
택지개발사업, 산업단지개발사업 등 대규모 공공 개발을 할 때에는 농업진흥구역의 농지가 포함되는 경우가 제법 있습니다.
이 경우 당연히 농업진흥구역에서 해제됩니다.
다만 해제가 되더라도 수용되면서 해제됩니다.
어쨋든 수용할 때에는 대체로 시세대로 보상을 해주니 큰 문제는 없습니다.
그러면 아무런 개발사업 없이 그냥 농업진흥구역에서 해제될 가능성은 없을까요?
드물지만 있기는 하며, 도시 근교에서 그런일이 발생하면 정말 대박입니다. 혹시나 해제된다면 조상님께 정말 큰절을 올려야 합니다. 큰 기대는 하지말죠.
그것보다 조금 더 기대할 수 있는 사건은 환지방식으로 도시개발사업을 하는 경우입니다.
도시개발사업을 시행하면 그 지역이 주거지역 혹은 상업지역으로 지정되어 농지는 대지로 변합니다.
환지방식이니 농지를 주고 대지로 받으며, 이 때 많은 이익을 거둘 수 있습니다.
이것이 농지 투자에 있어서 가장 바람직한 사례라 볼 수 있습니다.
다만, 이러한 대규모 개발사업이 시행되는지역은 대체로 농업진흥구역이 아닌 지역을 대상으로 하며
농업진흥구역이 포함되더라도 그 비율이 대체로 30% 이내일 것을 요구합니다.
혹시나 광활한 평야지대에 있는 내 땅에서 이러한 일이 발생한다면 내가 전생에 왕이 될 정도의 공덕을 쌓았다고 보면 됩니다.
그렇다면 농업진흥구역에 투자한다면, 대단위 평야지대가 아니라 시가지가 형성된 지역 인근지역에 손가락 모양으로 좁게 농업진흥구역이 지정된 경우
그곳에 위치한 농지는 대단위 개발에 포함될 확률이 높으며 그 토지는 투자의 가치가 있다고 하겠습니다.
그런 지역도 모든 지역이 아니라 개발 압력을 많이 받는 지역이라야 합니다.
그런 지역을 주변에서 찾아보세요.
실제 그런 개발을 앞 둔 지역을 예로 들어본다면, '평택시 안중읍의 안중역세권'이나 '평택시 진위면의 가곡리' 일대가 환지방식의 도시개발사업을 앞두고 있는 대표적인 지역이라 볼 수 있습니다.
전라북도의 김제평야, 경상북도의 의성평야, 충청남도의 서산평야 등에서는 아름다운 농촌지역으로서의 전원생활을 누리면 됩니다.
여기서 돈자랑을 하지는 마세요~~
이상으로 농업진흥구역에 대한 포스팅을 마치겠습니다.
감사합니다.
우리나라에는 넓은 평야지대가 곳곳에 널려 있습니다.
경지 정리가 잘 되어 농지가 반듯반듯한 곳들이 제법 많은 데 이런 지역은 거의 다 농업진흥지역으로 지정되어 있다고 봐야 합니다.
옛날에는 농업진흥지역을 절대농지라고 표현했는데 이는 아마 절대적으로 농사를 지으라는 뜻으로 쓴 것 같습니다.
농업진흥지역의 농지는 농업진흥지역 밖의 농지보다 싼데 왜 그렇게 싼지, 어떤 용도로 이용하여야 하는지, 어떻게 투자하여야 하는지에 대하여 알아 보겠습니다.
ㅣ농업진흥지역의 지정
농지법 제28조에서는 농업진흥지역을 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누면서 그 지정에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
쉽게 이야기하면 농업을 하기에 아주 좋은 평야지대의 농지는 농업진흥구역이 되고,
농업진흥구역의 농업을 잘 영위할 수 있도록 그 상류 및 주변 지역을 대상으로 개발을 억제하기 위하여 농업보호구역을 지정한다는 뜻입니다.
두 구역 모두 농업생산에 중요한 지역이니까 농지를 보전하도록 하고 개발을 억제해야 겠지요.
그러면 그 중에서도 어느 구역이 좀 더 농업에 중요하고 개발을 더 억제하여야 할까요?
네, 당연히 농사짓기에 딱 좋은 농업진흥구역입니다.
ㅣ 농업진흥지역에서의 행위제한
농업진흥지역에서는 규제가 많다고 하여야 겠지요.
규제가 많으니 아무래도 땅값이 쌉니다.
그러나 땅값이 싸다고 마구 투자해서는 않되겠지요. 때로는 싼 것이 비지떡일 수 있습니다.
땅을 살 때는 내가 원하는 용도에 맞는지 면밀하게 평가해보아야 합니다.
농지법에서는 농업진흥지역에서 개발행위를 원칙적으로 금지시키며 다만 예외적으로 두 구역에 대하여 각각 허용되는 행위를 규정하고 있습니다.
그리고, 농업진흥지역에서는 주말·체험영농 목적의 농지 취득을 금지하고 있는 것은 이미 잘 아실 거라 봅니다.
1. 농업진흥구역에서의 행위제한
농지법 제32조 \u2460항에서는 농업진흥구역 안에서의 행위제한을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
법의 내용에서 보다시피 농업진흥구역 안의 농지에 대하여 농업인이 아닌 사람이 할 수 있는 용도가 그다지 많지 않습니다.
기껏해야 농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ축산물ㆍ수산물을 말한다)의 가공ㆍ처리 시설 정도입니다.
농업인 주택은 농업진흥구역에서 660제곱미터까지 일정한 조건하에 건축할 수 있습니다.
※ 농업인 주택에 대하여는 별도로 포스팅하겠습니다.
2. 농업보호구역에서의 행위제한
농지법 제32조 \u2461항에서는 농업보호구역 안에서의 행위제한을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
ㅣ 농업진흥구역에서의 농지 투자
농업보호구역 안의 농지는 농업인이 아니라도 이용할 수 있는 방법이 제법 있습니다.
그러나 농업진흥구역 안의 농지는 농업인이 아닌 자가 할 수 있는 행위는 거의 없다고 보아야 합니다.
그럼에도 불구하고 농업진흥구역의 농지에 외지인이 많이 투자하여 왔습니다.
농지에 농사만 지어야 하고 개발을 전혀 할 수 없다면 그 농지의 가치는 그다지 크지 않습니다.
농사에 의해서만 수익을 누려야 한다면 그 농지의 가격은 현재 농산물 가격에 의한 수익으로는 평당 10만원 전후가 적당할 것입니다.
그럼에도 불구하고 경기도 화성 또는 평택에 있는 농업진흥구역의 농지는 거래되는 평당 가격이 다들 20만원이 넘으며 심지어 100만이 넘는 경우도 있습니다.
무슨 이유일까요?
농지에의 투자는 개발을 염두에 두고 있습니다.
농업진흥구역에서는 개인이 개발할 방법이 많지 않습니다.
그렇다면 농업진흥구역이 해제될 날만 기다린다고 보아야 합니다.
그날이 언제일지 모르겠지만....
평야지대의 농업진흥구역의 농지는 그 해제가 요원합니다.
이런 곳에 투자하면 가상화폐처럼 다른 사람이 비싸게 사 줘야 팔립니다. 실질가치는 크지 않습니다.
그렇지만 해제될만한 지역의 농업진흥구역의 농지는 당연히 투자할 가치가 있습니다.
문제는 언제, 어떤 방식으로 해제될 것인가입니다.
택지개발사업, 산업단지개발사업 등 대규모 공공 개발을 할 때에는 농업진흥구역의 농지가 포함되는 경우가 제법 있습니다.
이 경우 당연히 농업진흥구역에서 해제됩니다.
다만 해제가 되더라도 수용되면서 해제됩니다.
어쨋든 수용할 때에는 대체로 시세대로 보상을 해주니 큰 문제는 없습니다.
그러면 아무런 개발사업 없이 그냥 농업진흥구역에서 해제될 가능성은 없을까요?
드물지만 있기는 하며, 도시 근교에서 그런일이 발생하면 정말 대박입니다. 혹시나 해제된다면 조상님께 정말 큰절을 올려야 합니다. 큰 기대는 하지말죠.
그것보다 조금 더 기대할 수 있는 사건은 환지방식으로 도시개발사업을 하는 경우입니다.
도시개발사업을 시행하면 그 지역이 주거지역 혹은 상업지역으로 지정되어 농지는 대지로 변합니다.
환지방식이니 농지를 주고 대지로 받으며, 이 때 많은 이익을 거둘 수 있습니다.
이것이 농지 투자에 있어서 가장 바람직한 사례라 볼 수 있습니다.
다만, 이러한 대규모 개발사업이 시행되는지역은 대체로 농업진흥구역이 아닌 지역을 대상으로 하며
농업진흥구역이 포함되더라도 그 비율이 대체로 30% 이내일 것을 요구합니다.
혹시나 광활한 평야지대에 있는 내 땅에서 이러한 일이 발생한다면 내가 전생에 왕이 될 정도의 공덕을 쌓았다고 보면 됩니다.
그렇다면 농업진흥구역에 투자한다면, 대단위 평야지대가 아니라 시가지가 형성된 지역 인근지역에 손가락 모양으로 좁게 농업진흥구역이 지정된 경우
그곳에 위치한 농지는 대단위 개발에 포함될 확률이 높으며 그 토지는 투자의 가치가 있다고 하겠습니다.
그런 지역도 모든 지역이 아니라 개발 압력을 많이 받는 지역이라야 합니다.
그런 지역을 주변에서 찾아보세요.
실제 그런 개발을 앞 둔 지역을 예로 들어본다면, '평택시 안중읍의 안중역세권'이나 '평택시 진위면의 가곡리' 일대가 환지방식의 도시개발사업을 앞두고 있는 대표적인 지역이라 볼 수 있습니다.
전라북도의 김제평야, 경상북도의 의성평야, 충청남도의 서산평야 등에서는 아름다운 농촌지역으로서의 전원생활을 누리면 됩니다.
여기서 돈자랑을 하지는 마세요~~
이상으로 농업진흥구역에 대한 포스팅을 마치겠습니다.
감사합니다.