작성자 :
구본경 / 2023-07-03
법인의 농지 취득
ㅣ농지 소유의 원칙
농지법에 의하면 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다라고 규정하고 있습니다.
이때 “농업경영”이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말합니다.
“농업법인”은 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고
업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말합니다.
결론적으로 농업법인이 아닌 일반 법인은 농지를 취득할 수 없다고 할 수 있습니다.
그러나 여기에는 예외가 있습니다.
ㅣ 일반 법인의 농지 취득일반 법인이 농지를 농업경영목적 또는 단순 소유의 목적으로 취득하는 것은 분명히 금지됩니다.
그러나 농지를 개발하여 농업 이외의 목적으로 이용하고자 할 때에는 그 취득이 허용됩니다.
이 경우 그 취득 절차에 대하여는 주의하여야 합니다.
예를들어 일반 법인이 건물을 건축하기 위하여 농지를 취득하려면 어떻게 하여야 하는가에 대하여 설명하여 보겠습니다.
농지법에는 아무나 농지를 취득·소유할 수 없지만, 농지 소유의 예외를 정하고 있습니다.
그 중의 일부 규정을 보면, 다음의 경우에는 일반 법인을 포함하여 누구든지 농지를 취득, 소유할 수 있다고 규정하고 있습니다.
위의 규정에 따라, 법인이 농지를 취득하려면 농지전용협의를 거친 농지를 취득하든지 아니면
농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 농지전용신고한 뒤 농지를 취득하여야 합니다.
하나씩 보겠습니다.
1. 농지전용협의 거친 농지의 취득
행정청은 주거지역·상업지역 또는 공업지역을 지정할 때 농림수산식품부장관과 농지전용에 대한 협의를 거칩니다.
농지전용협의를 거친 농지라면 누구든지 취득·소유할 수 있으니, 주거지역·상업지역·공업지역으로 지정된 지역 안에 있는 농지라면
일반 법인도 자유로이 농지를 취득하여 소유할 수 있습니다.
이 경우에는 농지취득자격증명이 없이 누구나 농지의 등기를 신청할 수 있습니다.
2. 농지전용허가 또는 신고 후 취득
농지전용허가·신고한 농지도 누구든지 자유롭게 취득·소유할 수 있습니다.
농지·임야 등 미개발된 토지를 개발하고자 할 때에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 개발행위허가를 받아야 합니다.
개발행위허가를 받으면 농지에 대하여 전용허가를 받은 것으로 봅니다.
농지에 건축물을 건축하고자 할 때에는 개발행위허가를 받으면 법인도 당연히 농지를 취득할 수 있습니다.
다만, 이 경우에는 개발행위허가 또는 신고를 근거로 농지취득자격증명을 간단히 발급받을 수 있으며, 이를 첨부하여 등기를 신청하면 됩니다.
그러면, 농지를 법인이 공장 등 건축물을 건축하기 위하여 취득하고자 할 때 어떤 방법으로 하여야 하는지에 대하여 알아보겠습니다.
이에는 세가지 방법이 있습니다.
(1) 개발행위허가 조건의 계약
먼저 개발행위허가 조건부 계약에 의한 취득을 보겠습니다.
개발행위허가를 조건으로 계약을 체결하여 허가를 받은 후 법인이 농지를 취득합니다
법인이 건축물을 건축하려고 농지를 사고자 할 때, 먼저 농지소유자와 다음의 세가지 내용을 포함한 농지매매계약을 체결합니다.
하나, 개발행위허가(건축목적의 개발. 이 허가를 받으면 농지전용허가가 의제(擬制)되어 법인은 농지를 취득할 수 있습니다)를 위해 필요한
토지사용승낙서를 교부할 것으로 조건으로 계약을 하여야 합니다.
이 때 교부하는 토지사용승낙서는 토지를 물리적으로 사용하겠다는 것이 아니라 농지를 개발하기 위한 허가용 서류입니다.
둘, 개발행위허가를 받지 못하면 농지매매계약을 무효로 하겠다는 조건입니다.
허가를 받지 못하면 회사는 농지를 취득할 수 없으므로 계약을 당연히 무효화시켜야겠지요.
개발행위허가를 신청하더라도, 허가용도·도로· 배수로 등의 여러가지 문제로 간혹 허가가 나지 않을 수 있기때문에 두는 조건입니다.
셋, 개발행위허가를 받았는데 매수인이 잔금을 치르지 않으면 매도인은 곤란한 상황에 처하겠지요.
허가권이 매수인에게 있으니 그 허가권을 말소하기 전에는 제3자에게 팔더라도 제3자는 개발행위를 하지 못하게 됩니다.
이러한 일을 예방하기 위하여 개발행위허가를 받은 후 일정 기간내 잔금을 치르지 못한다면
그 '허가를 매도인이 단독으로 취소할 수 있도록 하는 서류'를 미리 매수인이 매도인에게 교부하도록 하여야 합니다.
매매계약체결 후 농지매수인인 법인은 토지사용승낙서를 교부받아 행정청으로부터 개발행위허가를 받습니다.
개발행위허가를 받으면 농지전용허가가 의제(擬制)되며, 개발행위허가를 근거로 농지취득자격증명을 발급받아 농지의 취득을 위한 등기를 신청하면 됩니다.
개발행위허가증
(2) 농지소유자 명의로 개발행위허가를 받은 후 법인 소유로 전환농지소유자가 매수인에게 위 1.에 의한 방식으로 토지사용승낙서의 교부를 꺼릴 때에는 불가피하게 다른 방법을 써야 합니다.
일단 농지소유자 명의로 매매대상 농지에 대하여 개발행위허가를 받습니다.
물론 그 허가의 목적·비용 등의 문제에 대하여는 미리 매도인과 매수인 간에 협의가 되어야 하겠지요.
개발행위허가가 나면 농지소유권과 개발행위허가명의를 매수인인 법인에게 이전합니다.
(3) 법인이 지정하는 자 명의로 소유권을 이전한 후 개발행위허가를 받아 법인 소유로 전환
농지소유자 입장에서는 개발행위허가 등 골치아픈 행위를 하지 않고 농지를 그저 단순하게 매도하고 싶은 것이 일반적입니다.
이 경우에는 법인은 그가 지정하는 자(법인의 대표 등)의 명의로 일단 소유권을 취득합니다.
그런 뒤 취득자가 개발행위허가를 받든지 아니면 법인에 토지사용승낙서를 써주어 법인명의로 허가를 받든지 합니다.
농지에 대하여 개발행위허가를 받게되면 비로소 법인명의로 등기할 수 있습니다.
다만, 이 방법은 취득세가 두번 부과되는 문제가 발생합니다.
법인의 농지 취득에 대한 위의 세가지 방식 중에서 가장 널리 쓰이는 방식은 (1)의 방식입니다.
다만, 이에는 매도인과 매수법인간에 어느정도의 신뢰를 전제로 합니다.
이상으로 법인의 농지취득에 대하여 알아보았습니다.
감사합니다!!
ㅣ농지 소유의 원칙
농지법에 의하면 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다라고 규정하고 있습니다.
이때 “농업경영”이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말합니다.
“농업법인”은 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고
업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말합니다.
결론적으로 농업법인이 아닌 일반 법인은 농지를 취득할 수 없다고 할 수 있습니다.
그러나 여기에는 예외가 있습니다.
ㅣ 일반 법인의 농지 취득일반 법인이 농지를 농업경영목적 또는 단순 소유의 목적으로 취득하는 것은 분명히 금지됩니다.
그러나 농지를 개발하여 농업 이외의 목적으로 이용하고자 할 때에는 그 취득이 허용됩니다.
이 경우 그 취득 절차에 대하여는 주의하여야 합니다.
예를들어 일반 법인이 건물을 건축하기 위하여 농지를 취득하려면 어떻게 하여야 하는가에 대하여 설명하여 보겠습니다.
농지법에는 아무나 농지를 취득·소유할 수 없지만, 농지 소유의 예외를 정하고 있습니다.
그 중의 일부 규정을 보면, 다음의 경우에는 일반 법인을 포함하여 누구든지 농지를 취득, 소유할 수 있다고 규정하고 있습니다.
위의 규정에 따라, 법인이 농지를 취득하려면 농지전용협의를 거친 농지를 취득하든지 아니면
농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 농지전용신고한 뒤 농지를 취득하여야 합니다.
하나씩 보겠습니다.
1. 농지전용협의 거친 농지의 취득
행정청은 주거지역·상업지역 또는 공업지역을 지정할 때 농림수산식품부장관과 농지전용에 대한 협의를 거칩니다.
농지전용협의를 거친 농지라면 누구든지 취득·소유할 수 있으니, 주거지역·상업지역·공업지역으로 지정된 지역 안에 있는 농지라면
일반 법인도 자유로이 농지를 취득하여 소유할 수 있습니다.
이 경우에는 농지취득자격증명이 없이 누구나 농지의 등기를 신청할 수 있습니다.
2. 농지전용허가 또는 신고 후 취득
농지전용허가·신고한 농지도 누구든지 자유롭게 취득·소유할 수 있습니다.
농지·임야 등 미개발된 토지를 개발하고자 할 때에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 개발행위허가를 받아야 합니다.
개발행위허가를 받으면 농지에 대하여 전용허가를 받은 것으로 봅니다.
농지에 건축물을 건축하고자 할 때에는 개발행위허가를 받으면 법인도 당연히 농지를 취득할 수 있습니다.
다만, 이 경우에는 개발행위허가 또는 신고를 근거로 농지취득자격증명을 간단히 발급받을 수 있으며, 이를 첨부하여 등기를 신청하면 됩니다.
그러면, 농지를 법인이 공장 등 건축물을 건축하기 위하여 취득하고자 할 때 어떤 방법으로 하여야 하는지에 대하여 알아보겠습니다.
이에는 세가지 방법이 있습니다.
(1) 개발행위허가 조건의 계약
먼저 개발행위허가 조건부 계약에 의한 취득을 보겠습니다.
개발행위허가를 조건으로 계약을 체결하여 허가를 받은 후 법인이 농지를 취득합니다
법인이 건축물을 건축하려고 농지를 사고자 할 때, 먼저 농지소유자와 다음의 세가지 내용을 포함한 농지매매계약을 체결합니다.
하나, 개발행위허가(건축목적의 개발. 이 허가를 받으면 농지전용허가가 의제(擬制)되어 법인은 농지를 취득할 수 있습니다)를 위해 필요한
토지사용승낙서를 교부할 것으로 조건으로 계약을 하여야 합니다.
이 때 교부하는 토지사용승낙서는 토지를 물리적으로 사용하겠다는 것이 아니라 농지를 개발하기 위한 허가용 서류입니다.
둘, 개발행위허가를 받지 못하면 농지매매계약을 무효로 하겠다는 조건입니다.
허가를 받지 못하면 회사는 농지를 취득할 수 없으므로 계약을 당연히 무효화시켜야겠지요.
개발행위허가를 신청하더라도, 허가용도·도로· 배수로 등의 여러가지 문제로 간혹 허가가 나지 않을 수 있기때문에 두는 조건입니다.
셋, 개발행위허가를 받았는데 매수인이 잔금을 치르지 않으면 매도인은 곤란한 상황에 처하겠지요.
허가권이 매수인에게 있으니 그 허가권을 말소하기 전에는 제3자에게 팔더라도 제3자는 개발행위를 하지 못하게 됩니다.
이러한 일을 예방하기 위하여 개발행위허가를 받은 후 일정 기간내 잔금을 치르지 못한다면
그 '허가를 매도인이 단독으로 취소할 수 있도록 하는 서류'를 미리 매수인이 매도인에게 교부하도록 하여야 합니다.
매매계약체결 후 농지매수인인 법인은 토지사용승낙서를 교부받아 행정청으로부터 개발행위허가를 받습니다.
개발행위허가를 받으면 농지전용허가가 의제(擬制)되며, 개발행위허가를 근거로 농지취득자격증명을 발급받아 농지의 취득을 위한 등기를 신청하면 됩니다.
개발행위허가증
(2) 농지소유자 명의로 개발행위허가를 받은 후 법인 소유로 전환농지소유자가 매수인에게 위 1.에 의한 방식으로 토지사용승낙서의 교부를 꺼릴 때에는 불가피하게 다른 방법을 써야 합니다.
일단 농지소유자 명의로 매매대상 농지에 대하여 개발행위허가를 받습니다.
물론 그 허가의 목적·비용 등의 문제에 대하여는 미리 매도인과 매수인 간에 협의가 되어야 하겠지요.
개발행위허가가 나면 농지소유권과 개발행위허가명의를 매수인인 법인에게 이전합니다.
(3) 법인이 지정하는 자 명의로 소유권을 이전한 후 개발행위허가를 받아 법인 소유로 전환
농지소유자 입장에서는 개발행위허가 등 골치아픈 행위를 하지 않고 농지를 그저 단순하게 매도하고 싶은 것이 일반적입니다.
이 경우에는 법인은 그가 지정하는 자(법인의 대표 등)의 명의로 일단 소유권을 취득합니다.
그런 뒤 취득자가 개발행위허가를 받든지 아니면 법인에 토지사용승낙서를 써주어 법인명의로 허가를 받든지 합니다.
농지에 대하여 개발행위허가를 받게되면 비로소 법인명의로 등기할 수 있습니다.
다만, 이 방법은 취득세가 두번 부과되는 문제가 발생합니다.
법인의 농지 취득에 대한 위의 세가지 방식 중에서 가장 널리 쓰이는 방식은 (1)의 방식입니다.
다만, 이에는 매도인과 매수법인간에 어느정도의 신뢰를 전제로 합니다.
이상으로 법인의 농지취득에 대하여 알아보았습니다.
감사합니다!!